业主自筹资金对小区进行升级改造？是的，你没看错。

“自愿交费升级园林景观，平均500元/户......”

(相关资料图)

“将外立面真石漆更改为铝板，所增加的部分材料费用业主愿意进行相应的分摊......”

“将负一楼车库吊顶改为星空顶，以及改造单元入户大堂......”

这正是来自万科·天府锦绣、首开龙湖·云著和建发·观唐映月三个楼盘业主提出的倡议，原因是不满小区现状，核心诉求则是：提升小区品质，不愿房价被周边项目拉开差距。

需要多少资金？进度如何？能征得所有业主同意吗？类似于这样的业主自筹升级公区品质的难点在哪里？带着这些疑问，红星新闻-成都商报记者走访了这三个楼盘进行了解。

这边换绿植，那边升级大堂

现在连外立面都看不顺眼了

从板块划分来看，三者均位于天府新区，万科·天府锦绣、首开龙湖·云著隔街相望隶属天西板块，而建发·观唐映月则地处天东板块。

天西板块现状

三者都是彼时市场流量红盘，单价均站上3万+/㎡，目前只有建发·观唐映月还没交房。

由于三处楼盘的业主需求不同，相对应的改造升级难度与资金都有巨大差异。

首先，是园林景观升级的天府锦绣。“最早是某位业主代表倡议，在小区园林景观节点添置花植进行视觉升级，都是业主自愿缴纳。”天府锦绣业主M先生透露道，“2号地块共400多户中大概有120户业主缴纳了费用，合计超6万元。”

天府锦绣增加花镜示意

从M先生给到的名录能看到，现小区园林增添的大都是些艳丽的花草植被，包括荷兰菊紫菀妮可、金叶喷雪花小、松红梅、百子莲飞鸽、迷迭香以及彩叶绣线菊科思帕等品种。

目前，小区园林景观的升级整改已基本完成，“相比此前刚交付时的园林，确实在丰富度和视觉色彩上有所提升。”M先生表示。

五月底，一份“关于‘云著向上’业主自筹资金项目提升的公开说明”也拉开了首开龙湖·云著的品质升级帷幕。

一位云著业主告诉我们，确有业主代表发起倡议，建立了公共监管账户，首先将对单元入户大堂进行升级改造，会调研市场豪宅学习经验，出具意向方案后实施改造，哪个楼栋先凑齐资金就先动工做示范，但不强制缴纳。

云著业主自筹资金项目提升的公开说明

该业主还补充道，如若入户大堂改造赢得大部分业主认可，后续还将采用同样方式对车库、小区栏杆等公区进行改造。

小区大堂意向整改方案（上）与现状（下）对比

相比天府锦绣、云著是收房后业主自筹资金升级小区品质，更卷的是建发·观唐映月部分未雨绸缪的业主，该项目甚至还未到交付节点，立面仅铺了小部分底漆，就要改造更具难度的外立面。

上周五（2日），一份《关于建发观唐映月小区(南北地块) 外立面更改的沟通函》引发了网络热议，大概重点是“将目前项目真石漆外立面更换为铝板，所增加的部分材料费用业主愿意进行相应的分摊”。

《关于建发观唐映月小区(南北地块) 外立面更改的沟通函》

从目前进度来看，已有业主代表在业主群内发起了征求意见，简单阐述了升级为铝板后的种种好处，而每户可能涉及几万元费用，具体金额需开发商立项后评估。

改造升级外立面

成功案例少之又少，流程繁琐复杂

在全国范围内，关于小区业主自筹升级外立面也非新鲜事。

这其中，改造公共园林、单元入户大堂，甚至地下车库公区等，成功案例也不少，但涉及改造外立面，无论是资金还是流程方面的难度呈几何倍增长。

落脚到成都，天府锦绣添置花草植被、云著升级公区，以及观唐映月改造外立面，其实是很典型的业主自筹升级小区的案例，分别代表着三个不同的难度等级。

类似于天府锦绣增加园林景观，费用不高，相信由某个业主全部自掏腰包也没人会阻拦；而云著涉及车库吊顶、入户大堂和小区栏杆等公区升级，改造金额大概需数百万，虽需绝大部分业主同意且共同筹措资金，但每户均摊金额不大，只要一条心，事也不难办。

但像观唐映月业主未交房时就提出改造升级外立面，是流程最繁琐、资金需求巨大的挑战级难度。

比如，两年前杭州中海御道自发众筹2000万升级外立面就曾冲上热搜，且征得大部分业主同意，但最终不了了之，当中难度可想而知。当然，也有极少数像南京颐和铂湾、上海水澄花园（安置房由政府出资）等立面改造成功的案例。

杭州御道小区，图据：钱报杭州房产

首先，因为外立面改造需动辄数千万资金，因为一旦动工肯定是所有楼栋全部改造，这就涉及需绝大多数业主甚至全部业主同意。

其次，业主100%同意且出具资金，但整改方案谁来出具？能满足所有业主的审美喜好？筹集资金使用、管理透明度，以及如何成立监督机制？怎么进行招投标选择施工单位？如何与相关部门讨论可行性？这些细节上的问题，是非常繁琐的。

虽目前在成都还未有业主自筹升级立面成功的案例，但我们可以从杭州御道小区汲取经验：1、需业委会提出倡议并投票，做到2/3业主或所有业主同意且愿意出资；2、可申请使用部分物业维修基金，降低业主自筹金额的比例；3、由于改变了原有规划，改造方案也需申报相关部门获取审批。

落脚到建发·观唐映月，目前还未交付也没有成立业委会，改造立面的难度可谓巨大。这当中就有某位业主表示：“购买项目本身是为孩子读书准备，外立面升级与否并不看重。”

“总的来说，众筹升级小区的难度比较大，需要业主之间的相互信任和合作，同时也离不开政府部门和社会的支持帮助。”某业内人士表示，“只有通过共同努力和解决难点，才能实现小区升级的目标，提升业主居住环境和生活品质。”

品质升级or房价焦虑

业主自筹升级小区值不值得？

业主自筹资金升级小区品质的目的是什么？

有业主称是为了提升日常起居的生活品质，也有不同的声音指出，核心目的是房价焦虑。

就像云著倡议书中明确指出，项目2号地块某套建面约175㎡法拍房卖不过隔壁清水且梯户比更差的蔚蓝阁，是因为小区栏杆、入户大堂等品质感欠佳。

但事实上，包括像天府锦绣升级园林景观、云著升级公区，甚至观唐映月改造外立面，究竟在二级市场中能对房价产生多大影响，其实很难估算。

一位资深人士解析道：“在二手房市场中，衡量一个项目品质高低的远不止‘里子’，除了供需关系以外，大到地段、配套、教育，小到物业、户型、装修和楼层等多种因素综合的结果。”

当然，小区在公区细节提升改造后，将拉升“颜值”，在购房者实地看房时也有促进成交作用，但仅以改造升级公区品质就想使房屋在二级市场有质的拉升，至少目前来看稍显片面。

对于业主自筹费用升级公区品质，这件事你怎么看？欢迎来留言区讨论！

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